Rendement is een aandachtspunt bij verduurzaming van de vastgoedportefeuille Voor beleggers brengt het verduurzamen van bestaand vastgoed de nodige dilemma’s met zich mee. Zo is er een spanningsveld tussen het behalen van een aantrekkelijk financieel rendement en het realiseren van een positieve maatschappelijke impact. Dit zien we vooral bij het verduurzamen van bestaande gebouwen met lage energielabels. De investeringen zijn hoog, maar deze komen veelal niet direct terug in de waardestijging van het vastgoedobject. Wel kunnen er vaak hogere huren worden gevraagd, doordat het pand aantrekkelijker wordt voor potentiële huurders door het lagere energieverbruik. Een ander belangrijk aandachtspunt is het borgen van de intentie en additionaliteit van de impactinvestering. Zo moet in de Europese Unie en veel andere westerse landen vastgoed aan steeds strengere duurzaamheidseisen voldoen. De eisen gelden niet alleen voor nieuwbouw, maar ook steeds vaker voor bestaand vastgoed dat wordt verhuurd. Zo moeten bijvoorbeeld in Nederland kantoorgebouwen groter dan 100 vierkante meter minimaal een energielabel C hebben. Voor nieuwbouwwoningen gelden vanaf 2021 al de strenge BENG-eisen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). De verduurzaming van het vastgoed is dus in veel gevallen een wettelijke verplichting voor vastgoedbeleggers.

Betaalbare huisvesting is een thema dat steeds meer aandacht krijgt Wereldwijd zijn de woningprijzen en huren de laatste decennia sterk gestegen. De betaalbaarheid van wonen staat hierdoor onder druk. Voor steeds meer mensen wordt een goede, betaalbare woning onbereikbaar. Binnen vastgoed zijn er op dit thema vooral initiatieven op het gebied van betaalbare huisvesting (affordable housing). Dit verwijst naar residentieel vastgoed waarvan de kosten als redelijk en betaalbaar worden gezien. Daarbij wordt vooral gekeken naar de verhouding tussen de huurkosten en de hoogte van het inkomen. De doelstelling is ervoor te zorgen dat mensen met lage inkomens toegang hebben tot fatsoenlijke huisvesting zonder een onevenredig deel van hun inkomen aan huisvestingskosten te besteden. Met name in de Verenigde staten houden veel vastgoedimpactfondsen zich bezig met dit thema. In Nederland is betaalbaar wonen voor de laagste inkomensgroepen traditioneel de taak van de sociale huursector. Beleggers richten zich vooral op de vrije huursector voor midden en hogere inkomens. Binnen deze vrije sector was het middensegment de laatste jaren een aantrekkelijke belegging. De vraag naar dergelijke woningen is hoog waardoor de leegstand laag is. Met een rendement van circa 9% over de afgelopen 10 jaar (bron: ARE) is bewezen dat bij deze strategie financieel en maatschappelijk rendement heel goed samen kunnen gaan. Echter, ook in de vrije sector staat de betaalbaarheid van en toegang tot huisvesting voor de middeninkomens onder druk. Mensen die ‘te rijk’ zijn voor sociale huur, maar ‘te arm’ voor een eigen koopwoning, dreigen tussen wal en schip te vallen. In Nederland is daarom de wet ‘Betaalbare huur’ aangenomen. Door deze wet vallen meer middenhuurwoningen in de vrije sector onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de sociale huursector. Daarnaast krijgen huurders met deze wet een betere huurbescherming.

Zorgvastgoed is inzetbaar op het thema gezondheid en welzijn Zorgvastgoed is vastgoed dat zich richt op het aanbieden van gezondheids- en zorgdiensten aan mensen die medische of sociale ondersteuning nodig hebben. Via investeringen in zorgvastgoed kan een positieve maatschappelijke impact worden gerealiseerd. Het is een brede categorie die zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld tot een eigen sector binnen vastgoed. Voorbeelden van vastgoedobjecten die onder zorgvastgoed vallen zijn onder meer: verpleeg- en verzorgingstehuizen, zorgappartementen en aanleunwoningen en medische behandelcentra. Het grote voordeel van zorgvastgoed zijn de relatief aantrekkelijke risico-rendementskarakteristieken. Zo streeft ARE bijvoorbeeld met haar zorgvastgoedfonds naar een bruto rendement (IRR) van 6% tot 7% per jaar. Het verwacht rendement ligt daarmee in lijn met een core-woningbelegging. Het aantrekkelijke risico-rendementsprofiel van zorgvastgoed komt onder meer doordat de vraag groter is dan het aanbod. Door de vergrijzing van de bevolking groeit de vraag gestaag, terwijl het aanbod beperkt is. De aanvangsrendementen op zorgvastgoed zijn hierdoor relatief aantrekkelijk. Tegelijkertijd is de bezettingsgraad hoog en de gevoeligheid voor de economische cyclus laag. Zorgvastgoed wordt hierdoor gekenmerkt door stabiele huurinkomsten. Het belangrijkste nadeel van zorgvastgoed is dat de markt nog steeds relatief klein is. Daarnaast is een investering in vastgoed met een zorgbestemming niet per definitie een impactbelegging. Om echt impact te maken moet er sprake zijn van een tekort dat wordt aangepakt via de investering.

De marktomvang voor impactbeleggen met vastgoed is nog relatief klein Door het hoge impactpotentieel en de brede inzetbaarheid op meerdere thema’s neemt de vraag onder beleggers naar vastgoed als impactbelegging toe. Er komen steeds meer initiatieven om aan deze stijgende behoefte te voldoen. Toch is het belegd vermogen van vastgoedimpactfondsen nog relatief beperkt. Dit blijkt uit de gegevens van het Global Impact Investing Network (GIIN) en de Phenix Impact Database. De GIIN schat dat de omvang van de wereldwijde impactbeleggingen is gegroeid naar $1.200 miljard per ultimo 2022. Ongeveer 17% van deze beleggingen vindt plaats in de real assets als vastgoed en infrastructuur. Het aandeel van vastgoed in het totaal aan impactbeleggingen is dus beperkt. Zo bevat de Phenix Impact Database ultimo 2023 ongeveer 2.600 impactfondsen die in totaal €589 miljard aan kapitaal ophaalde. Daarbinnen zijn vastgoedimpactfondsen relatief klein met circa €33 miljard (6%) aan opgehaald kapitaal.